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In Italia, così come in tanti altri paesi, l’acquisto di un immobile si concretizza dopo aver svolto alcune formalità subito dopo avere scelto l’immobile da acquistare. Normalmente, nelle compravendite concluse senza l’assistenza di un agente immobiliare professionale, dopo avere trovato l’immobile rispondente alle proprie esigenze si sottoscrive con i proprietari un contratto preliminare di compravendita.
Nell’acquistare un immobile, avvalendosi della consulenza e dell’assistenza di un Agente immobiliare professionale, ci si può mettere al riparo da inconvenienti spiacevoli che ha volte possono far rischiare di perdere ingenti somme di denaro.

La Proposta di Acquisto
La proposta di acquisto è un atto unilaterale attraverso il quale, l’aspirante acquirente di un determinato immobile, si impegna ad acquistarlo, proponendo il prezzo di acquisto, le modalità di pagamento, i termini di consegna di trasferimento della proprietà ed ogni altra condizione legittima che riterrà di proporre.
La più importante delle condizioni è quella che preveda che l’immobile che si intende acquistare sia libero da pignoramenti, sequestri, trascrizioni e da ogni tipo di iscrizione pregiudizievole che lo renda non commerciabile.

Nella proposta di acquisto deve essere ben descritto l’immobile che si intende acquistare, indicando gli estremi catastali. La proposta di acquisto deve indicare il termine della sua validità e le modalità di
comunicazione della sua eventuale accettazione.
Contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto, il proponente versa un importo, mediante assegno bancario non trasferibile intestato alla proprietà.

L’importo dell’assegno può variare da 5.000,00 a 10.000,00 euro secondo il valore complessivo dell’immobile e secondo i tempi previsti per la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita o dell’Atto Pubblico di trasferimento della proprietà. L’importo versato alla sottoscrizione della proposta di acquisto, solitamente viene versato a titolo di acconto sulla caparra confirmatoria ed in caso di mancato accettazione della proposta va immediatamente restituito al proponente.

Acquistando attraverso l’attività svolta da un’Agenzia Immobiliare regolarmente iscritta, e sottoscrivendo una proposta d’acquisto è possibile evitare di trovarsi di fronte a determinate “sorprese” che si possono trovare stipulando direttamente un contratto preliminare, senza un assistenza qualificata. Infatti, l’agenzia immobiliare, solitamente svolge una verifica delle condizioni di vendibilità dell’immobile, dell’inesistenza di iscrizioni pregiudizievoli e comunque fornisce all’aspirante acquirente tutte le informazioni acquisite e necessarie per la compravendita.

Contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto, all’aspirante acquirente viene consegnata tutta la documentazione dell’immobile in oggetto affinché possa rivolgersi al Notaio di propria fiducia che possa confermare l’esistenza o l’inesistenza di iscrizione o trascrizioni e/o di atti pregiudizievoli. Pertanto è molto importante che nella proposta d’acquisto sia specificato che l’accertamento, da parte del Notaio di fiducia della parte acquirente, dell’esistenza di iscrizioni o atti pregiudizievoli è condizione essenziale perché non si sottoscriva il contratto preliminare di compravendita, mettendo così al riparo, la parte acquirente, anche il modesto importo inizialmente versato.

Il contratto preliminare di compravendita (compromesso)
Il contratto preliminare è un contratto nel quale due parti, quella venditrice e quella acquirente si obbligano reciprocamente a trasferire la proprietà dell’immobile. Nel contratto preliminare si indicano le generalità delle parti contraenti, viene esattamente indicato l’immobile oggetto della compravendita specificando anche i dati catastali, viene indicato il prezzo convenuto, le modalità di pagamento ed gli eventuali importi versati a titolo di caparra confirmatoria, i termini di consegna dell’immobile e di stipula dell’Atto Pubblico di trasferimento della proprietà, che è l’atto conclusivo e definitivo di una compravendita. Vanno inoltre indicate eventuali iscrizioni ipotecarie o altre iscrizioni che alla data dell’atto Pubblico di trasferimento dovranno essere regolarizzate e che non siano pregiudizievoli per la stipula dell’Atto medesimo. In questo contratto la proprietà deve dichiarare la regolarità dell’immobile alla normativa fiscale ed urbanistica e che eventuali abusi edilizi compiuti sull’immobile sono stati sanati.

Si può dire che un buon contratto preliminare è l’atto essenziale perché si arrivi nel migliore dei modi e senza sorprese alla vendita per Atto Pubblico. Contestualmente alla sottoscrizione di un contratto preliminare, la parte acquirente versa alla parte venditrice, a titolo di caparra confirmatoria un importo che può variare dal 10% al 30%. La variabilità di questo importo è direttamente dipendente dal prezzo dell’immobile e dal tempo intercorrente tra la data stipula del contratto preliminare e la data di stipula dell’Atto Pubblico di trasferimento della proprietà.

La Caparra Confirmatoria
La caparra confirmatoria è “lo strumento giuridico” previsto dal codice civile che sanziona il contratto preliminare di compravendita. Pertanto. se la parte acquirente dopo avere versato la caparra non intende più perfezionare l’acquisto stipulando l’atto Pubblico, perde quanto versato e la parte venditrice può trattenere quanto ricevuto rimanendo proprietaria dell’immobile. Se, al contrario, dopo avere incassato la caparra confirmatoria non vuole o non può perfezionare la vendita stipulando l’Atto Pubblico, è tenuta alla restituzione alla parte venditrice di un importo pari al doppio di quanto ricevuto. Tuttavia la parte acquirente che non intende essere soddisfatta da questo pagamento ma che assolutamente intende divenire proprietaria dell’immobile per il quale ha sottoscritto un contratto preliminare, può rivolgersi all’autorità giudiziaria e chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare stipulato.

Provvigioni
Contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita vengono pagate all’Agenzia, le provvigioni precedentemente pattuite. Per dette provvigioni la Centocase Srl emette regolare fattura assoggettata ad IVA e fornisce tutte le informazioni che dovranno essere indicate nella dichiarazione per Atto Notorio che verrà fatta dalle parti contraenti alla vendita per Atto Pubblico.
La Centocase Srl, pur essendo pagata, come consuetudine, alla stipula del contratto preliminare, segue la propria clientela fino all’Atto Pubblico, fornendo tutta l’assistenza necessaria e la consulenza anche per l’eventuale erogazione di un mutuo.

L’atto Pubblico di trasferimento della proprietà (Rogito)
Il rogito ovvero l’atto notarile è l’atto conclusivo di tutto l’iter previsto per diventare proprietari di un immobile.
E’ quel contratto con il quale le parti formalizzano le loro reciproche volontà in merito al trasferimento della proprietà di un immobile. Questo contratto viene sottoscritto dinanzi ad un notaio il quale, oltre a registrarlo, provvede anche a trascriverlo presso i Pubblici Registri immobiliari perché la compravendita sia resa pubblica ed abbia efficacia anche nei confronti dei terzi. Al momento dell’Atto Pubblico di trasferimento della proprietà si trasferisce anche il possesso dell’immobile il quale, deve essere libero da cose o persone salvo diverse pattuizioni fra le parti.

 
 
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